Geld lenen voor huis – huis financieren

De eerste mogelijkheid met betrekking tot je huis financieren is terug te vinden onder de vorm van de lineaire hypotheek. Zoals de naam al aangeeft gaat het hierbij om een hypothecair krediet waarbij er sprake is van zeer lineaire voorwaarden waar eigenlijk niet vanaf kan worden geweken. Van belang om te weten is dat er bij deze financiering een onderscheid wordt gemaakt tussen:

1. De netto maandlasten;
2. De bruto maandlasten;

Voor de bruto maandlasten geldt dat ze neerkomen op het bedrag dat je aflost evenals de rente die wordt betaald aan de bank. De netto maandlasten zijn de bruto maandlasten minus het belastingvoordeel. Het is namelijk zo dat je bij de lineaire hypotheek over de mogelijkheid beschikt om je hypotheekrente af te trekken van het belastbaar inkomen waarover je beschikt.

Van belang om rekening mee te houden bij het afsluiten van een lineaire hypotheek is dat de zwaarste lasten aan het begin van de lening zijn terug te vinden. Na verloop van tijd zal je dan ook tot de vaststelling komen dat de bruto maandlasten zullen afnemen. Dat is het gevolg van het feit dat er steeds minder rente moet worden betaald over de openstaande schuld. Hierdoor nemen je maandlasten dus af, maar dat geldt ook voor het belastingvoordeel dat je zal ontvangen.

Wat zijn de voordelen van een lineaire hypotheek?

Van alle verschillende hypotheekvormen die er op de markt zijn terug te vinden geldt voor de lineaire hypotheek dat ze veruit op de meeste interesse kan rekenen. Dat is het gevolg van deze voordelen: 

• De bruto evenals de netto maandlasten nemen stelselmatig af; 
• Er wordt periodiek afgelost waardoor je eigen vermogen opbouwt; 
• De volledige lening is aan het einde van de looptijd altijd afbetaald;

Indien je als starter een hypotheek wenst af te sluiten beschik je bovendien op moment van schrijven nog slechts over twee mogelijkheden op de Nederlandse markt. Het gaat hierbij om deze lineaire hypotheek en om de annuïteitenhypotheek waar je verderop deze pagina meer over te weten komt.

Met welke nadelen moet je rekening houden?

Er zijn aan geld lenen voor een huis door middel van een lineaire hypotheek niet alleen maar voordelen verbonden. Wat dit betreft dien je immers ook rekening te houden met deze nadelen:

• Aan het begin word je geconfronteerd met (zeer) hoge maandlasten; 
• Het snelle aflossen leidt snel tot minder rente en bijgevolg tot minder belastingvoordeel;

Het feit dat de hoogste maandlasten zich aan het begin van de aflossingsperiode bevinden kan echter ook worden bestempeld als een positief punt. Het risico dat je loopt wordt immers op deze manier ook kleiner naarmate er meer van de lening is af- of terugbetaald. 

Hoe werkt geld lenen voor een huis met een annuïteitenhypotheek?

Je huis financieren kan eveneens gebeuren door middel van een zogenaamde annuïteitenhypotheek. Het betreft hier een hypotheekvorm waarbij de bruto maandlasten gedurende de volledige looptijd hetzelfde blijven. Daarmee verschilt ze ten opzichte van de lineaire hypotheek. De rente vormt samen met de aflossing de vaste, bruto maandlasten. Je dient er rekening mee te houden dat de samenstelling van de bruto maandlasten wel gaandeweg zal veranderen. 

Aan het begin van de aflossingsperiode is het zo dat de aflossing vrij beperkt is. Daar tegenover staat dat je een flinke hoeveelheid rente betaalt. Naarmate de looptijd verstrijkt is het zo dat het bedrag dat daadwerkelijk wordt afgelost van de lening groter wordt. Het bedrag dat moet worden betaald aan rente wordt steeds kleiner. Wil je met jouw hypothecaire lening in eerste instantie zo lang mogelijk kunnen blijven rekenen op een zo hoog mogelijke rente en dus met andere woorden ook op een zo hoog mogelijk fiscaal voordeel? Dan is deze hypothecaire lening voor jou de beste keuze. 

Welke voordelen zijn eraan verbonden?

De keuze voor een annuïteitenhypotheek brengt in de praktijk verschillende voordelen met zich mee. Voor verschillende van deze voordelen geldt dat ze vergelijkbaar zijn met deze van de lineaire hypotheek. In ieder geval kan je op vlak van voordelen concreet denken aan de volgende:

• De volledige lening is afbetaald aan het einde van de looptijd; 
• De bruto maandlasten zullen over de gehele looptijd gelijk blijven;
• Aan het begin zijn de netto maandlasten laag waardoor je weinig aflost;

Voor heel wat mensen geldt dat ze geconfronteerd worden met hoge persoonlijke belastingen. Wanneer je omwille van deze reden vooral op zoek bent naar manieren om je fiscale voordelen te verhogen kan dat een prima reden zijn om te kiezen voor deze annuïteitenhypotheek. 

Wat zijn de nadelen om rekening mee te houden?

Er zijn uiteraard niet alleen maar voordelen verbonden aan het afsluiten van de annuïteitenhypotheek. Geld lenen voor een huis op deze manier zorgt er dan ook voor dat je aandachtig moet zijn voor de volgende (potentiële) nadelen:

• De hypotheekrenteaftrek daalt na verloop van tijd; 
• Als gevolg van bovenstaande nemen de netto maandlasten toe;
• Aan het begin van de aflossingsperiode wordt er eigenlijk nauwelijks afbetaald;

In het bijzonder voor starters geldt dat zij slechts over beperkte mogelijkheden beschikken voor wat geld lenen voor een huis betreft. Voor hen is het dan ook vooral een kwestie van een keuze maken tussen de lineaire hypotheek en de annuïteitenhypotheek. 

De aflossingsvrije hypotheek, geen optie meer voor starters

Eén van de sinds jaar en dag vaakst besproken hypothecaire leningen is ongetwijfeld de aflossingsvrije hypotheek. Voor deze hypotheekvorm geldt dat ze in het verleden door veel mensen werd geprefereerd omdat er op deze manier over de hele lijn kon worden gerekend op een optimaal fiscaal voordeel. Doordat er niet van het kredietbedrag werd afbetaald bleef het openstaande bedrag immers constant even groot waardoor ook de intrest gedurende de looptijd onveranderd bleef. Een hogere intrest betekende in het verleden ook een periodiek hoger gelegen fiscaal voordeel. 

Tegenwoordig is de situatie enigszins veranderd, zeker ook voor starters. Met ingang van 1 januari 2013 werd namelijk bepaald dat je, wanneer je voor het eerst een woning koopt de intresten alleen fiscaal in kan brengen wanneer er maandelijks wordt afbetaald. Daardoor zijn de lineaire en de annuïteitenhypotheken in één klap veruit de interessantste opties geworden voor starters. In principe is het wel zo dat banken nog altijd tot maximaal 50 procent van een hypotheek aflossingsvrij mogen aanbieden. Het restant wordt dan in een annuïteitenhypotheek gegoten. 

Wat zijn de voordelen van de aflossingsvrije hypotheek?

Er zijn verschillende voordelen verbonden aan de aflossingsvrije hypotheek die ervoor zorgen dat veel mensen in de richting van deze kredietvorm kijken. Het gaat hierbij dan concreet om de volgende:

• De maandlasten liggen logischerwijs het laagst van alle hypothecaire leningen op de markt; 
• Je bent als kredietnemer niet verplicht om extra verzekeringen af te sluiten; 
• Doordat er niet wordt afgelost profiteer je optimaal van de hypotheekrenteaftrek;

Ben je dus met andere woorden vooral op zoek naar een manier om je huis te financieren zonder dat je daarbij te maken krijgt met hoge maandelijkse (af)betalingen? Dan zou de aflossingsvrije hypotheek voor jou een uitstekende keuze kunnen zijn. 

Voor welke nadelen dien je aandachtig te zijn?

Het belangrijkste voordeel dat is verbonden aan de aflossingsvrije hypotheek brengt ook enkele niet onaanzienlijke nadelen met zich mee. Het feit dat er niet wordt afgelost van het kredietbedrag zorgt dan immers wel voor beperkte maandlasten, de volgende nadelen worden erdoor veroorzaakt:

• Voor starters is deze hypotheek eigenlijk niet langer interessant; 
• Aan het einde van de looptijd staat de volledige kredietschuld nog open; 
• Het is mogelijk om maximaal 50% van de marktwaarde aflossingsvrij te lenen;
• De hypotheek blijft behouden, ook wanneer de waarde van de woning afneemt; 
• Het is mogelijk om tot maximaal 30 jaar te genieten van de hypotheekrenteaftrek;

Het belangrijkste nadeel schuilt uiteraard in het significante risico dat is verbonden aan het afsluiten van de aflossingsvrije hypotheek. Doordat er per definitie wordt afgelost blijft de openstaande schuld altijd gelijk, tot aan de einddatum van de kredietovereenkomst. Dit zou er dus zomaar voor kunnen zorgen dat je voor het aflossen van je bestaande schuld de woning in kwestie zal moeten verkopen. 

Kan een spaarhypotheek afsluiten voor jouw huis interessant zijn?

De spaarhypotheek is één van de hypothecaire leningen op de markt waarbij er geen sprake is van tussentijdse aflossingen. Concreet betekent dit dat er elke maand een bepaalde hoeveelheid aan rente over het geleende bedrag aan de bank wordt betaald. Bij een spaarhypotheek is het zo dat er een spaarverzekering wordt afgesloten waarbij een gedeelte van de premie wordt gebruikt voor spaartegoed. Een ander gedeelte van de premie is gereserveerd voor de verzekering bij overlijden. Het opgespaarde spaartegoed zal aan het einde van de looptijd worden gebruikt om de schuld bij de bank volledig af te kunnen lossen. Op deze manier biedt deze hypotheekvorm veel zekerheid. 

Wat zijn de voordelen van een spaarhypotheek?

Het afsluiten van een spaarhypotheek wordt tegenwoordig als net wat minder interessant bestempeld in vergelijking met vroeger. Dat is het gevolg van het feit dat bijvoorbeeld starters deze hypotheek niet langer kunnen afsluiten (deze maatregel werd ingevoerd per 1 januari 2023). Dit gezegd hebbende zijn er ook vandaag de dag nog altijd een aantal voordelen aan verbonden:

• Het rendement uit het opgebouwde spaartegoed is gelijk aan de te betalen hypotheekrente; 
• Het eindkapitaal is bij dit type hypotheek altijd gegarandeerd; 
• De maandlasten blijven even laag gedurende de volledige rentevaste periode; 
• Een hoge hypotheekrente brengt ook een hoog gegarandeerd rendement met zich mee; 

De hierboven aangehaalde voordelen zouden zomaar voor veel mensen ook tegenwoordig alsnog voldoende redenen kunnen vormen om toch te kiezen voor het afsluiten van deze hypotheekvorm.

Wat zijn de nadelen van een spaarhypotheek?

Er zijn helaas niet alleen maar voordelen verbonden aan geld lenen voor huis door middel van een spaarhypotheek. Zoals hierboven al aangehaald is het voor starters sowieso niet meer mogelijk om deze hypotheek aan te vragen. Dat is echter niet alles. Daarnaast dien je ook rekening te houden met de nadelen die we hieronder voor je hebben opgelijst: 

• Je beschikt met een spaarhypotheek over zeer weinig vrijheid; 
• Je dient minstens 15 of 20 jaar te sparen om te voldoen aan de fiscale voorwaarden;
• De overlijdensrisicoverzekering brengt aanzienlijke premies met zich mee;

Naast bovenstaande nadelen is er ook nog de kostprijs van dit type hypothecaire lening. In vergelijking met andere hypotheekvormen liggen de kosten hierbij immers behoorlijk hoog. 

De beleggingshypotheek, niet langer af te sluiten in Nederland

In het verleden was het zo dat (fervente) beleggers er nog wel eens voor durfden te kiezen om een zogenaamde beleggingshypotheek af te sluiten. In dit geval werd ervoor gekozen om vermogen op te bouwen door middel van beleggingen. De manier waarop ze werkte was als volgt: 

• Het vermogen voor de aflossing wordt niet opgebouwd binnen een verzekering;
• Er wordt belegd door middel van een éénmalige of periodieke inleg in beleggingsfondsen; 
• Het opgebouwde vermogen op de beleggingsrekening werd belast in Box 3;

Met ingang van het jaar 2013 werd al besloten om alleen hypotheekrenteaftrek aan te bieden aan mensen die een hypotheek afsluiten op basis van een annuïteiten- of een lineaire hypotheek. Als gevolg van deze en andere aanpassingen in de landelijke regelgeving werd er door financiële instellingen voor gekozen om deze beleggingshypotheek niet langer aan te bieden. In principe is ze tegenwoordig dan ook (al dan niet tijdelijk) in ons land niet meer af te sluiten.